盘点拆迁律师再论小产权房法律制度3

hackyue

司法践对小产权房买卖合同的效力认定为了快速增长，农村宅基地赔偿不惜改变战略，重新布局产品，从而获得意想不到的效果。专注征地拆迁行政诉讼十八年，遇拆迁，找盛廷！010-60646818 盛廷律所拆迁律师咨询电话。只提供对的拆迁维权解决方案， 18年专注于为被拆迁人解决补偿问题。知名律师齐聚，每案必研讨。北京拆迁律师事务所，拆迁律所的黄埔军校，专注房屋拆迁、土地征收补偿、企业厂房拆迁、违法建筑拆迁、农村集体土地上房屋拆迁等依法维权案件。https://shengtinglaw.com

在司法践中，对小产权房买卖合同的效力认定，也持两种意见。

拆迁律师经验点评：有的法院认为：对于小产权房买卖，虽然政策的禁止性规定是非常明确的，但在我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中，只对集体土地上从事房地产开发做了严格的限制，并未就农村宅基地转让行为明文直接禁止，根据《合同法》和比较高人民法院的司法解释，人民法院确认合同效，应以全国人大及其常委会制定的法律和制定的行政法规为依据，因此，在审理有关小产权房买卖合同纠纷案件时，由于政策不属于我国《立法法》所规定的任何一个层级的规范性法律文件，小产权房买卖合同并未违反法律和行政法规的强制性规定而应被确认为有效。

拆迁律师经验点评：有的法院认为：虽说法律对小产权房禁止买卖直接规定，但根据《物权法》第153条规定，“宅基地使用的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和有关规定”，这个“有关规定”应当包括上述政策的禁止性规定。同时，由于立法的滞后性，在司法审判中如完全抛开政策性文件，就会使司法审判活动脱离现，也会使司法审判的结果可能与提倡的价值目标和社会政策相背离。基于此，小产权房买卖合同应视为效合同。

拆迁律师赞同第二种观点。需要进一步指出的是，在小产权房买卖这类纠纷中，当事人知道或者应该知道按现行法律政策在农民集体土地上建设的房屋是不允许买卖的，知的情形下当事人双方仍积极作为，私下进行交易，显然是一种视政策的直接禁止规定的行为，也可视为一种恶意串通、损害和集体利益的行为，即便农民请求确认合同效具有不正当性，如由于土地和房屋升值或因征地拆迁补偿感觉吃亏而反悔，根据《合同法》第25条，亦不影响法院对该类合同效的确认。

2025年12月15日，北京市高级人民法院发布了《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发[2025]391号），通知第2条规定，“农村私有房屋买卖合同应以认定效为原则，以认定有效为例外。

同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿”。应该说，在对现复杂性充分考量的基础上，这种将效合同比照有效合同来处理对当事人进行救济的司法处理是妥当的，宋庄马海涛诉李玉兰小产权房纠纷案等诸多判例也给了我们类似的启示。